Desde 2024, os jovens até 35 anos podem comprar a primeira casa com financiamento até 100% do preço. O mecanismo é uma garantia pessoal do Estado ao banco, criada pelo Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, e regulamentada pela Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro. Neste artigo explicamos as regras em vigor em outubro de 2026, com números.
O problema que a medida resolve
O Banco de Portugal recomenda que o crédito para habitação própria e permanente não ultrapasse 90% do valor do imóvel. Muitos bancos ficam pelos 80% ou 85%. Numa casa de 250 000 €, isso significa juntar entre 25 000 € e 50 000 € de entrada, mais os impostos e os custos da escritura. Para quem começa a vida profissional, a entrada é muitas vezes a principal barreira, mesmo quando a prestação cabe no orçamento.
Com a garantia pública, o Estado assume perante o banco o risco de uma parte do empréstimo, até 15% do valor da transação. O banco pode assim financiar a totalidade do preço sem ultrapassar o risco que aceitaria num crédito normal.
Quem pode beneficiar
Os requisitos estão no artigo 2.º do decreto-lei e são cumulativos. Todos os mutuários do contrato têm de:
- ter entre 18 e 35 anos, inclusive, e domicílio fiscal em Portugal;
- ter rendimentos que não ultrapassem o 8.º escalão do IRS. A portaria manda usar os escalões em vigor no Continente à data do pedido e o rendimento coletável da última liquidação de IRS. Em 2026, o 8.º escalão vai até 86 634 €;
- não ser proprietários de prédio urbano ou fração habitacional;
- nunca ter usado esta garantia.
Quanto ao imóvel: tem de ser a primeira aquisição de habitação própria e permanente e o valor da transação não pode passar de 450 000 €.
Como funciona, com um exemplo
Imagine uma casa de 250 000 €. Sem garantia, um banco que financia 90% empresta 225 000 € e pede 25 000 € de entrada. Com garantia, pode emprestar 250 000 €. A diferença, 25 000 €, fica coberta pela garantia do Estado. O máximo que o Estado pode garantir nesta casa é 15%, ou seja, 37 500 €.
A prestação é calculada como num crédito normal. Com Euribor a 12 meses de 3,247% (média de setembro de 2026, BCE) e um spread ilustrativo de 0,85%, a TAN fica em 4,097%. Para 250 000 € a 40 anos, a prestação estimada é de cerca de 1 060 € por mês, sem seguros. A 30 anos, sobe para cerca de 1 208 €.
| Cenário (casa de 250 000 €) | Montante | Entrada |
|---|---|---|
| Crédito normal a 90% | 225 000 € | 25 000 € |
| Com garantia pública, a 100% | 250 000 € | 0 € |
O que a garantia não cobre
A garantia não é um subsídio. O jovem deve o empréstimo inteiro e paga juros sobre todo o montante, incluindo a parte garantida. Financiar 100% significa uma prestação mais alta e mais juros ao longo do contrato do que financiar 90%.
Também não dispensa a análise do banco. A instituição avalia a solvabilidade e aplica os limites do Banco de Portugal. Desde 1 de agosto de 2026, a Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 fixa a taxa de esforço máxima em 45% do rendimento líquido, calculada com um aumento hipotético da taxa de juro, e só admite exceções em até 10% do montante concedido por cada banco em cada semestre. A garantia pública não cria uma exceção a este limite: a Portaria n.º 236-A/2024/1 mantém a avaliação da taxa de esforço na análise de risco do banco. Os bancos aderem por protocolo e cada um tem uma quota de garantia. Por isso, nem todas as instituições oferecem a medida nas mesmas condições.
Por fim, a garantia não paga impostos nem custos iniciais. O IMT, o Imposto do Selo, a avaliação e a escritura continuam a ser despesas do comprador, salvo quando se aplica o IMT Jovem.
Garantia pública e IMT Jovem na mesma compra
São medidas diferentes que se podem somar. O IMT Jovem (Decreto-Lei n.º 48-A/2024) isenta de IMT e de Imposto do Selo da aquisição a primeira habitação própria e permanente de jovens até 35 anos, até 330 539 € em 2026 no Continente, com isenção parcial até 660 982 €. Numa casa de 250 000 €, a isenção total poupa 9 042,04 € de IMT e Selo face a um comprador sem o benefício. O Imposto do Selo sobre o crédito, de 0,6% do montante, continua a ser devido.
Prazos: 2026 e 2027
A portaria exige que os contratos sejam formalizados até 31 de dezembro de 2026 e admite a prorrogação. O relatório da proposta de Orçamento do Estado para 2027, apresentada a 8 de outubro de 2026, anuncia que a garantia pública se mantém em 2027. Até o diploma de prorrogação ser publicado no Diário da República, a data legal continua a ser 31 de dezembro de 2026. Em 2026 o Estado reforçou ainda o montante total da garantia (Despacho n.º 5391/2026).
Antes de avançar
Confirme três pontos: que cumpre todos os requisitos, incluindo o de rendimento; que a instituição aderiu e ainda tem quota disponível; e que a prestação a 100% cabe no orçamento mesmo com uma subida de juros de 1 ponto percentual. O nosso simulador faz estas contas em menos de um minuto.
Nota legal, 14 de outubro de 2026. Regras verificadas a 14 de outubro de 2026, com base no Decreto-Lei n.º 44/2024 (alterado pelo Decreto-Lei n.º 24/2025) e na Portaria n.º 236-A/2024/1 (alterada pela Portaria n.º 187/2025/1). A prorrogação para 2027 foi anunciada mas não estava publicada nesta data. Exemplos indicativos, sem valor de proposta.
Fontes
- Decreto-Lei n.º 44/2024, de 10 de julho, alterado pelo Decreto-Lei n.º 24/2025 (garantia pessoal do Estado, versão consolidada)
- Portaria n.º 236-A/2024/1, de 27 de setembro, alterada pela Portaria n.º 187/2025/1 (regulamentação e prazo)
- Despacho n.º 5391/2026, de 24 de abril (reforço do montante da garantia)
- Autoridade Tributária, Ofício Circulado n.º 40129/2026 (tabelas IMT em vigor desde 1/1/2026)
- Banco de Portugal, Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026
- ECO, 8/10/2026: relatório da proposta de OE 2027 mantém a garantia pública em 2027