Impostos
Simulador de mais-valias na venda de imóveis
Estime o IRS sobre a venda de um imóvel em 2026, com coeficientes, despesas e reinvestimento.
Dados da simulação
Mais-valias de imóveis em 2026
Numa venda em 2026, paga IRS sobre metade do ganho, somada aos restantes rendimentos do ano. O imposto paga-se na declaração entregue em 2027.
O ganho é o preço de venda menos o preço de compra corrigido pelo coeficiente, as despesas e as obras. O reinvestimento numa nova habitação própria e permanente pode excluir parte ou a totalidade do ganho.
Como calculamos: Coeficiente, despesas, englobamento a 50%
A mais-valia é o preço de venda menos o preço de aquisição corrigido pelo coeficiente de desvalorização da moeda, menos as despesas de aquisição e de venda e as obras de valorização dos últimos 12 anos. O coeficiente só se aplica se tiverem passado mais de 24 meses entre a compra e a venda.
Em regra, apenas 50% da mais-valia é englobada com os restantes rendimentos e tributada às taxas progressivas de IRS (art. 43.º do CIRS). Desde 2023 o mesmo se aplica a não residentes, mas a taxa é determinada pelo rendimento mundial.
A mais-valia da venda da habitação própria e permanente fica excluída na proporção do valor reinvestido noutra HPP (em Portugal, na UE ou no EEE) entre 24 meses antes e 36 meses depois da venda, descontado o crédito amortizado (art. 10.º do CIRS). Imóveis adquiridos antes de 1989 estão excluídos de tributação, mas devem ser declarados.
Os coeficientes são os da portaria mais recente, aprovada para vendas de 2025. A de 2026 ainda não estava publicada a 11 de outubro de 2026. Atualizamos quando sair.
As taxas de IRS são as do Orçamento do Estado para 2026. O Parlamento aprovou a 9 de outubro de 2026 uma descida das taxas dos seis primeiros escalões, com efeitos a 1 de janeiro. Ainda falta o decreto-lei. Quando for publicado, atualizamos.
Fontes e atualização
- Portaria n.º 382/2025/1, de 11 de novembro (coeficientes de desvalorização)
- Código do IRS, art. 68.º (Lei n.º 73-A/2025, OE 2026)
- Código do IRS, art. 10.º, 43.º, 50.º e 51.º
Escalões de IRS 2026 (Lei n.º 73-A/2025). Coeficientes: Portaria n.º 382/2025/1. Conteúdo revisto em outubro de 2026.
Perguntas frequentes
Quanto da mais-valia é tributado?
Metade. 50% do saldo de mais e menos-valias imobiliárias do ano soma-se aos restantes rendimentos e paga IRS às taxas gerais.
Que despesas posso deduzir?
IMT, Imposto do Selo, escritura e registos da compra; comissão imobiliária e certificado energético da venda; obras de valorização dos últimos 12 anos, sempre com fatura. IMI, condomínio, juros e mobiliário não contam.
Como funciona o reinvestimento?
Se vender a sua habitação própria e permanente e reinvestir o valor de venda, menos o crédito amortizado, noutra HPP entre 24 meses antes e 36 meses depois, a mais-valia fica excluída na proporção reinvestida. A intenção de reinvestir declara-se na declaração do ano da venda.
Sou não residente. Pago 28%?
Não. Desde 2023, os não residentes também englobam 50% da mais-valia. A taxa aplicável é determinada considerando todos os rendimentos, incluindo os obtidos fora de Portugal.
Quando pago o imposto?
Na declaração de IRS do ano seguinte, no anexo G. Uma venda em 2026 declara-se em 2027. Não há retenção na fonte.
Há outros regimes de exclusão?
Sim, por exemplo para maiores de 65 anos ou reformados que apliquem o valor em produtos de reforma, e regimes temporários aprovados por lei. Confirme a sua situação com um contabilista.
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